Méthodologie et sources
Chaque chiffre utilisé par les outils provient de cette liste. Chaque paramètre est versionné, daté et sourcé ; les normes internes viennent du plan directeur et des pratiques de prêteurs ; ceux marqués « estimation » n’ont pas encore de source officielle et devraient être remplacés par vos propres soumissions.
Moteur 0.1.0 · jeu d’hypothèses qc-sherbrooke-2026.09.28+boc-2026-10-08
Comment les chiffres sont construits
- Trois colonnes : les chiffres du vendeur tels quels, la vue du prêteur (loyers appuyés par des baux, inoccupation, planchers de dépenses) et la vue de l’investisseur.
- Les paiements hypothécaires utilisent la capitalisation semestrielle canadienne ; le prêt maximal est trouvé par bissection, prime financée incluse dans le test du RCD.
- Les projections font croître loyers et dépenses séparément ; le TGA de sortie n’est jamais inférieur au TGA de marché, plus un écart.
- Chaque résultat est une estimation d’aide à la décision, pas une évaluation ni un avis financier.
Paramètres municipaux par ville (2026)
| Ville | 1 à 5 logements | 6 logements + | Tarifs par logement | Droits de mutation au-delà de 500 000 $ |
|---|---|---|---|---|
| Montréal | 0,6511 % | 0,6511 % | 0,00 $ | 1,5 % dès 500 000 $ · 2,0 % dès 552 300 $ · 2,5 % dès 1 104 700 $ · 3,5 % dès 2 136 500 $ · 4,0 % dès 3 113 000 $ |
| Québec | 0,7464 % | 0,7697 % | 581,00 $ | 2,5 % dès 500 000 $ · 3,0 % dès 750 000 $ |
| Laval | 0,5909 % | 0,7877 % | 486,00 $ | 3,0 % dès 500 000 $ |
| Gatineau | 0,7471 % * | 0,9211 % | 178,83 $ | 3,0 % dès 500 000 $ |
| Longueuil | 0,7412 % | 0,7986 % | 10,00 $ | 1,5 % dès 500 000 $ · 3,0 % dès 630 100 $ |
| Sherbrooke | 0,7548 % | 0,84 % | 507,43 $ | 3,0 % dès 500 000 $ |
| Lévis | 0,68479 % | 0,77549 % | 661,00 $ | 3,0 % dès 500 000 $ |
| Saguenay | 0,9712 % | 1,0705 % | 694,00 $ | 2,5 % dès 500 000 $ · 3,0 % dès 1 000 000 $ |
| Trois-Rivières | 0,8603 % | 0,8776 % | 461,00 $ | 3,0 % dès 500 000 $ |
| Drummondville | 0,634 % | 0,74 % | 474,00 $ | 3,0 % dès 500 000 $ |
| Granby | 0,5592 % | 0,5592 % | 520,00 $ | 3,0 % dès 500 000 $ |
| Saint-Hyacinthe | 0,5395 % | 0,6842 % | 636,00 $ | 3,0 % dès 500 000 $ |
| Saint-Jean-sur-Richelieu | 0,5679 % | 0,738 % | 576,00 $ | 3,0 % dès 500 000 $ |
| Châteauguay | 0,5955 % | 0,7938 % | 1 201,00 $ | 1,5 % dès 500 000 $ · 3,0 % dès 615 600 $ |
| Terrebonne | 0,7121 % | 0,8789 % | 571,00 $ | 3,0 % dès 500 000 $ |
| Repentigny | 0,5861 % | 0,7648 % | 484,00 $ | 3,0 % dès 500 000 $ |
| Brossard | 0,5559 % * | 0,6711 % * | 29,00 $ | 3,0 % dès 500 000 $ |
| Saint-Jérôme | 0,572 % | 0,737 % | 422,00 $ | 3,0 % dès 500 000 $ |
| Rimouski | 0,705 % | 0,705 % | 554,00 $ | 3,0 % dès 500 000 $ |
| Shawinigan | 1,0187 % | 1,1611 % | 787,50 $ | 3,0 % dès 500 000 $ |
| Victoriaville | 0,771 % | 0,835 % | 618,00 $ | 3,0 % dès 500 000 $ |
| Blainville | 0,466 % | 0,562 % | 435,00 $ | 1,5 % dès 500 000 $ · 3,0 % dès 750 000 $ |
Taux par 100 $ d’évaluation, taxes spéciales municipales incluses. Survolez une ligne pour ses sources. * estimation (voir la source).
Montréal (taux résidentiel par arrondissement, taxes de la Ville 0,5556 incluses) : Ahuntsic-Cartierville 0,6503 % · Anjou 0,7403 % · Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce 0,6359 % · L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève 0,7248 % · Lachine 0,6312 % · LaSalle 0,6466 % · Le Plateau-Mont-Royal 0,6511 % · Le Sud-Ouest 0,6525 % · Mercier–Hochelaga-Maisonneuve 0,6753 % · Montréal-Nord 0,738 % · Outremont 0,6337 % · Pierrefonds-Roxboro 0,6684 % · Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles 0,71 % · Rosemont–La Petite-Patrie 0,6591 % · Saint-Laurent 0,6526 % · Saint-Léonard 0,6821 % · Verdun 0,6562 % · Ville-Marie 0,6229 % · Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension 0,6597 %
Paramètres (Sherbrooke, Québec)
| Paramètre | Valeur | Source | Statut |
|---|---|---|---|
vacancy | 3 % | SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025 : 2,7 % pour la RMR de Sherbrooke (fiabilité a), arrondi prudent à 3 % | Source publique |
bad_debt | 0 % | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (1 % à calibrer, 0 dans les études de cas) | Norme interne |
tal.base_pct | 3,1 % | TAL, taux de base 2026 (baux débutant du 2 avril 2026 au 1er avril 2027), moyenne de l’IPC sur trois ans | Source publique |
tal.major_works_rate | 5 % | Règlement sur les critères de fixation de loyer, décret 1455-2025 (Gazette officielle, 17 décembre 2025), art. 3 : 5 % du coût des travaux majeurs par année, en vigueur depuis le 1er janvier 2026 | Source publique |
tax.municipal.1_unit | 0,6933 % | Ville de Sherbrooke, Compte de taxes municipales, taux 2026 (sherbrooke.ca, consulté le 2026-09-28) : immeubles résiduels, 1 logement | Source publique |
tax.municipal.2_5_units | 0,7548 % | Ville de Sherbrooke, Compte de taxes municipales, taux 2026 (sherbrooke.ca, consulté le 2026-09-28) : 2 à 5 logements | Source publique |
tax.municipal.6_20_units | 0,84 % | Ville de Sherbrooke, Compte de taxes municipales, taux 2026 (sherbrooke.ca, consulté le 2026-09-28) : 6 à 20 logements | Source publique |
tax.municipal.21_plus_units | 0,8312 % | Ville de Sherbrooke, Compte de taxes municipales, taux 2026 (sherbrooke.ca, consulté le 2026-09-28) : 21 logements et plus | Source publique |
water.per_unit.small | 507,43 $ / logement | Ville de Sherbrooke, Compte de taxes municipales, taux 2026 (sherbrooke.ca, consulté le 2026-09-28) : eau 219,08 $ + assainissement 288,35 $ par logement (1 à 4 logements) | Source publique |
water.per_unit.multi | 446,30 $ / logement | Ville de Sherbrooke, Compte de taxes municipales, taux 2026 (sherbrooke.ca, consulté le 2026-09-28) : eau 191,70 $ + assainissement 254,60 $ par logement (5 logements et plus) | Source publique |
tax.school.rate | 0,07899 % | Taux unique provincial 2026-2027, Gazette officielle du Québec (15 juin 2026), repris par les centres de services scolaires (gouv.qc.ca) | Source publique |
tax.school.exemption | 25 000 $ | Exemption des premiers 25 000 $ (centres de services scolaires, gouv.qc.ca) | Source publique |
insurance.per_unit.small | 1 000 $ / logement | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 | Norme interne |
insurance.per_unit.multi | 1 100 $ / logement | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 | Norme interne |
commons_energy.per_unit | 100 $ / logement | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (forfait du cas 1) | Norme interne |
heating.per_unit | 1 200 $ / logement | Norme interne à calibrer (chauffage inclus) | Estimation |
maintenance.per_unit | 700 $ / logement | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 | Norme interne |
maintenance.per_unit.old | 750 $ / logement | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (construit avant 1980) | Norme interne |
janitor.per_unit | 450 $ / logement | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 | Norme interne |
janitor.min_units | 4 | Politique interne | Norme interne |
reserve.per_unit.small | 300 $ / logement | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 | Norme interne |
reserve.per_unit.multi | 350 $ / logement | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 | Norme interne |
snow.per_unit | 300 $ / logement | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (contrat du cas 1) | Norme interne |
management.pct.small | 5 % | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 | Norme interne |
management.pct.multi | 4,5 % | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 | Norme interne |
rate.insured.5y | 4,31 % | Obligation du Canada 5 ans 3,60 % (Banque du Canada, 2026-10-08) + écart estimé 0,71 % | Estimation |
rate.conventional.5y | 4,95 % | Obligation du Canada 5 ans 3,60 % (Banque du Canada, 2026-10-08) + écart estimé 1,35 % | Estimation |
spread.insured.5y | 0,71 % | Écart du taux assuré 5 ans sur l’obligation du Canada 5 ans, calibré le 2026-09-28 (nesto 4,39 % ; obligation 3,68 %) | Estimation |
spread.conventional.5y | 1,35 % | Écart du taux conventionnel 5 ans sur l’obligation du Canada 5 ans, calibré le 2026-09-28 (nesto 5,03 % ; obligation 3,68 %) | Estimation |
rate.cmhc_multi.10y | 5,03 % | Obligation du Canada 10 ans 3,93 % (Banque du Canada, 2026-10-08) + écart estimé 1,10 % | Estimation |
rate.commercial.5y | 5,6 % | Obligation du Canada 5 ans 3,60 % (Banque du Canada, 2026-10-08) + écart estimé 2,00 % | Estimation |
spread.cmhc_multi.10y | 1,1 % | Écart estimé des prêts multilogements assurés SCHL de 10 ans sur l’obligation du Canada 10 ans, à confirmer par soumission | Estimation |
spread.commercial.5y | 2 % | Écart estimé des prêts commerciaux conventionnels de 5 ans sur l’obligation du Canada 5 ans, à confirmer par soumission | Estimation |
rate.private | 8,5 % | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (cas 3) | Estimation |
cap_rate.plex | 5,5 % | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 | Estimation |
turnover.renovation_per_unit | 0 $ / logement | Choix de l’investisseur : relocation au loyer affiché sans rénovation (clause G : le nouveau locataire peut demander au TAL de fixer le loyer). Remise à niveau d’un logement ancien : environ 5 000 à 30 000 $ selon l’état | Estimation |
exit_cap.spread | 0,25 % | Politique interne | Norme interne |
growth.rent | 3 % | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 | Norme interne |
growth.expenses | 3 % | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 | Norme interne |
sale_costs | 3 % | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 | Norme interne |
discount_rate | 7 % | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 | Norme interne |
stress.rate_bump | 2 % | Politique interne | Norme interne |
liquidity.reserve_months | 6 mois | Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (si RCD de 1,10) | Norme interne |
closing.notary | 2 000 $ | Norme interne à calibrer | Estimation |
closing.inspection | 1 000 $ | Norme interne à calibrer | Estimation |
closing.appraisal | 1 000 $ | Norme interne à calibrer | Estimation |
closing.misc | 1 000 $ | Norme interne à calibrer | Estimation |
transfer_tax.municipal_above_500k | 3 % | Ville de Sherbrooke, Droits de mutation immobilière : 3 % au-delà de 500 000 $ depuis le 1er janvier 2026 (sherbrooke.ca, consulté le 2026-09-28) | Source publique |
Primes SCHL multilogement (logement locatif standard, autres fins)
| Ratio prêt-valeur jusqu’à | Prime |
|---|---|
| 65 % | 2,60 % |
| 70 % | 2,85 % |
| 75 % | 3,35 % |
| 80 % | 4,35 % |
| 85 % | 5,35 % |
| 90 % | 5,90 % |
| > 90 % (APH Select) | 6,15 % |
Plus 0,25 point par tranche de 5 ans d’amortissement au-delà de 25 ans ; rabais APH Select de 10, 20 ou 30 % pour 50, 70 ou 100 points. Source : SCHL, Multi-unit Fees and Premiums (66798 20250513-002A).
Primes SCHL propriétaire-occupant (1 à 4 logements)
| Ratio prêt-valeur jusqu’à | Prime |
|---|---|
| 65 % | 0,60 % |
| 75 % | 1,70 % |
| 80 % | 2,40 % |
| 85 % | 2,80 % |
| 90 % | 3,10 % |
| 95 % | 4,00 % |
Points APH Select, immeuble existant
Abordabilité (logements à 30 % du revenu médian des locataires) : 40 % → 50 · 60 % → 70 · 80 % → 100
Réduction énergie et GES : 15 % → 20 · 25 % → 35 · 40 % → 50
Accessibilité : 20 / 30
+30 points pour un engagement d’abordabilité de 20 ans. Les 100 points exigent toujours un engagement d’abordabilité. Source : page APH Select de la SCHL.
Loyers moyens SCHL utilisés comme référence (octobre 2025)
| Centre | 1½-2½ | 3½ | 4½ | 5½+ | Inoccupation |
|---|---|---|---|---|---|
| Province de Québec | 952 $ | 1 094 $ | 1 272 $ | 1 495 $ | 2,7 % |
| Alma | 597 $ | 583 $ | 828 $ | 771 $ | 1,5 % |
| Amos | — | 930 $ | 1 002 $ | 1 011 $ | 0,5 % |
| Baie-Comeau | 566 $ | 728 $ | 855 $ | 904 $ | 1,1 % |
| Cowansville | 614 $ | 796 $ | 1 147 $ | 1 224 $ | 1,9 % |
| Dolbeau-Mistassini | 424 $ | 484 $ | 677 $ | 681 $ | 0,5 % |
| Drummondville | 712 $ | 904 $ | 1 044 $ | 1 306 $ | 1,8 % |
| Farnham | — | 686 $ | 1 036 $ | 1 157 $ | 1,4 % |
| Gaspé | 526 $ | 688 $ | 918 $ | 859 $ | 1,7 % |
| Gatineau | 1 046 $ | 1 362 $ | 1 451 $ | 1 508 $ | 3,8 % |
| Granby | 905 $ | 884 $ | 1 154 $ | 1 393 $ | 2,1 % |
| Hawkesbury | — | — | 1 056 $ | — | — |
| Joliette | 662 $ | 796 $ | 1 114 $ | 1 080 $ | 1,5 % |
| La Tuque | 554 $ | 523 $ | 600 $ | 703 $ | 1,3 % |
| Lachute | 627 $ | 806 $ | 1 134 $ | 1 171 $ | 1,5 % |
| Les Îles-de-la-Madeleine | — | 780 $ | 921 $ | 1 073 $ | 2,2 % |
| Marieville | 678 $ | 741 $ | 1 038 $ | 1 415 $ | 1,4 % |
| Matane | 524 $ | 613 $ | 786 $ | 962 $ | 1,4 % |
| Mont-Laurier | 560 $ | 598 $ | 788 $ | 849 $ | 2,2 % |
| Montmagny | 589 $ | 654 $ | 865 $ | 911 $ | 0,7 % |
| Montréal | 1 005 $ | 1 131 $ | 1 346 $ | 1 625 $ | 2,9 % |
| Mont-Tremblant | 794 $ | 812 $ | 1 188 $ | 1 417 $ | — |
| Pont-Rouge | — | 808 $ | 1 053 $ | 981 $ | 0,3 % |
| Prévost | — | 747 $ | 1 322 $ | 1 549 $ | 5,3 % |
| Québec | 855 $ | 1 107 $ | 1 276 $ | 1 464 $ | 2,4 % |
| Rawdon | — | 743 $ | 1 069 $ | 1 522 $ | — |
| Rimouski | 681 $ | 756 $ | 935 $ | 1 091 $ | — |
| Rivière-du-Loup | 598 $ | 693 $ | 857 $ | 1 057 $ | 0,8 % |
| Rouyn-Noranda | 559 $ | 681 $ | 1 007 $ | 911 $ | 1,0 % |
| Saguenay | 658 $ | 762 $ | 986 $ | 997 $ | 1,3 % |
| Sainte-Adèle | — | 773 $ | 1 034 $ | 1 414 $ | 0,6 % |
| Sainte-Agathe-des-Monts | 664 $ | 909 $ | 1 266 $ | 1 423 $ | 1,4 % |
| Sainte-Julienne | — | 906 $ | 1 362 $ | 1 417 $ | — |
| Sainte-Marie | 664 $ | 851 $ | 965 $ | 1 084 $ | 1,6 % |
| Sainte-Sophie | — | 997 $ | 1 198 $ | 1 473 $ | 0,9 % |
| Saint-Félicien | 454 $ | 542 $ | 812 $ | 860 $ | 0,4 % |
| Saint-Georges | 482 $ | 617 $ | 798 $ | 882 $ | 1,0 % |
| Saint-Hyacinthe | 762 $ | 964 $ | 1 203 $ | 1 484 $ | 2,2 % |
| Saint-Raymond | — | 560 $ | 806 $ | 788 $ | 1,4 % |
| Saint-Sauveur | — | — | 1 483 $ | — | 0,0 % |
| Salaberry-de-Valleyfield | 677 $ | 773 $ | 1 125 $ | 1 130 $ | — |
| Sept-Îles | 727 $ | 819 $ | 956 $ | 1 088 $ | 1,7 % |
| Shawinigan | 474 $ | 658 $ | 830 $ | 904 $ | 1,5 % |
| Sherbrooke | 712 $ | 905 $ | 1 062 $ | 1 375 $ | 2,7 % |
| Sorel-Tracy | 500 $ | 677 $ | 943 $ | 1 165 $ | 0,6 % |
| Thetford Mines | 585 $ | 663 $ | 819 $ | 927 $ | 1,1 % |
| Trois-Rivières | 699 $ | 828 $ | 1 017 $ | 1 111 $ | 2,7 % |
| Val-d'Or | 647 $ | 793 $ | 1 071 $ | 1 011 $ | 1,0 % |
| Victoriaville | 587 $ | 817 $ | 991 $ | 987 $ | 1,9 % |
Loyers payés par les locataires en place : un plancher pour le loyer de marché, jamais un plafond. SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025 : loyers moyens et taux d’inoccupation des centres du Québec (hmip-pimh).