Glossaire

Flux de trésorerie, an 1

L’argent qui reste la première année une fois les dépenses et l’hypothèque payées.

Comment c’est calculé

• Loyers perçus, moins l’inoccupation, moins les dépenses d’exploitation, moins les paiements hypothécaires (capital et intérêts).
• Calculé sur la projection réaliste : chaque bail est renouvelé à sa date avec la hausse du TAL (Tribunal administratif du logement).
• Exemple : 60 000 $ de loyers − 22 000 $ de dépenses − 35 000 $ de paiements = +3 000 $ par an, soit +250 $ par mois.

Comment le lire

• Conforme : au moins 50 $ par logement par mois.
• À surveiller : positif, mais sous ce seuil.
• Bloquant : négatif. Il faut remettre de l’argent dans l’immeuble chaque mois.

Source

• SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025 : 2,7 % pour la RMR de Sherbrooke (fiabilité a), arrondi prudent à 3 % (au 2026-09-28)
• TAL, taux de base 2026 (baux débutant du 2 avril 2026 au 1er avril 2027), moyenne de l’IPC sur trois ans (au 2026-09-28)

Encaisse requise

Tout l’argent à avoir en main le jour de l’achat.

Comment c’est calculé

• Mise de fonds + frais d’acquisition (droits de mutation, notaire, inspection, évaluation) + réserve de liquidités exigée par le prêteur + ajustements de taxes chez le notaire.
• La mise de fonds est le prix moins le prêt ; la prime SCHL, quand il y en a une, est ajoutée au prêt et non à l’encaisse.

Comment le lire

• C’est une information, pas un rendement : elle n’entre pas dans le verdict.
• Si vous avez fixé un budget : à surveiller à partir de 90 % du budget, bloquant au-delà du budget.

Source

• Norme interne à calibrer (au 2026-09-28) illustratif
• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (si RCD de 1,10) (au 2026-09-28)
• Ville de Sherbrooke, Droits de mutation immobilière : 3 % au-delà de 500 000 $ depuis le 1er janvier 2026 (sherbrooke.ca, consulté le 2026-09-28) (au 2026-09-28)

RCD (ratio de couverture de la dette)

Combien de fois le revenu net de l’immeuble couvre les paiements hypothécaires de l’année.

Comment c’est calculé

• Revenu net d’exploitation vu par le prêteur ÷ paiements hypothécaires annuels (capital et intérêts).
• Exemple : 48 000 $ de revenu net ÷ 40 000 $ de paiements = 1,20.
• « Stress » : le même ratio si le taux d’intérêt monte de 2 points.

Comment le lire

• Sous 1,00 : bloquant, le revenu ne paie pas l’hypothèque.
• De 1,00 à 1,20 : à surveiller. 1,20 et plus : conforme.
• Chaque programme a son minimum : si le ratio est trop bas au prêt maximal, le prêt est réduit.
• De 1 à 4 logements, le prêteur qualifie surtout sur vos revenus personnels : le ratio est indicatif.

Source

• Politique interne (au 2026-09-28)

Méthodologie complète

TRI 10 ans (taux de rendement interne)

Le rendement annuel moyen de votre mise de fonds sur 10 ans, en comptant les flux de chaque année et la revente.

Comment c’est calculé

• On part de l’encaisse versée à l’achat, on ajoute le flux de chaque année, puis le produit net de la revente à la fin de l’an 10 (valeur, moins les frais de vente, moins le solde du prêt).
• Le TRI est le taux annuel qui rend ces rentrées égales à la mise de départ.
• Valeur de revente : revenu net de l’année suivante ÷ taux de capitalisation de sortie (celui du marché, plus un écart de prudence).

Comment le lire

• Sous le taux d’actualisation (7 %) : bloquant.
• Au TRI cible ou plus (10 % par défaut, modifiable dans la Synthèse) : conforme. Entre les deux : à surveiller.
• Le TRI dépend beaucoup du prix de revente supposé : voir l’onglet Risque.

Source

• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (au 2026-09-28)
• Politique interne (au 2026-09-28)

Méthodologie complète

Prix maximal (optimisé)

Le prix d’achat le plus élevé, payé aujourd’hui, qui vous laisse encore le rendement visé sur 10 ans.

Comment c’est calculé

• On suppose le plan d’optimisation : chaque logement passe au loyer de relocation quand son locataire part (hausses du TAL d’ici là), avec le meilleur financement admissible.
• On cherche le prix le plus haut pour lequel le TRI sur 10 ans atteint la cible (10 % par défaut) et le RCD reste d’au moins 1,00 si les taux montent de 2 points.
• La revente de l’an 10 est estimée au taux de capitalisation du marché.

Comment le lire

• Prix demandé égal ou inférieur au prix maximal : conforme. Jusqu’à 5 % au-dessus : à surveiller (marge de négociation). Au-delà : bloquant.
• À ne pas confondre avec la valeur optimisée. Le prix maximal est ce que vous pouvez payer aujourd’hui ; la valeur optimisée est ce que l’immeuble vaudrait une fois tous les logements reloués.
• L’écart entre les deux paie le temps d’attente, le risque et les rénovations.

Source

• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (au 2026-09-28) illustratif
• Politique interne (au 2026-09-28)
• Choix de l’investisseur : relocation au loyer affiché sans rénovation (clause G : le nouveau locataire peut demander au TAL de fixer le loyer). Remise à niveau d’un logement ancien : environ 5 000 à 30 000 $ selon l’état (au 2026-09-28) illustratif

Valeur optimisée (stabilisée)

Ce que l’immeuble vaudrait une fois tous les logements reloués au loyer de relocation.

Comment c’est calculé

• Revenu net avec tous les loyers au loyer de relocation ÷ taux de capitalisation du marché, moins les rénovations prévues.
• Exemple : 60 000 $ de revenu net ÷ 5,5 % = environ 1 090 000 $.
• Loyer de relocation : le loyer d’un nouveau bail quand le locataire change (saisi par logement, sinon le loyer affiché de la ville).

Comment le lire

• C’est une valeur future, pas un prix à payer aujourd’hui : il faut attendre le départ des locataires, parfois rénover.
• Le nouveau locataire peut aussi demander au TAL de fixer le loyer (clause G du bail).
• Plus la valeur optimisée dépasse le prix demandé, plus l’immeuble a de potentiel. Le prix maximal dit combien de ce potentiel vous pouvez payer.

Source

• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (au 2026-09-28) illustratif
• Choix de l’investisseur : relocation au loyer affiché sans rénovation (clause G : le nouveau locataire peut demander au TAL de fixer le loyer). Remise à niveau d’un logement ancien : environ 5 000 à 30 000 $ selon l’état (au 2026-09-28) illustratif

TGA (taux global d’actualisation)

Le rendement de l’immeuble s’il était payé comptant : son revenu net annuel divisé par son prix. On dit aussi taux de capitalisation.

Comment c’est calculé

• Revenu net d’exploitation de l’an 1 ÷ prix.
• Exemple : 44 000 $ ÷ 800 000 $ = 5,5 %.

Comment le lire

• Comparé au TGA du marché : plus de 0,5 point au-dessus, conforme (prix bas pour le revenu) ; à 0,5 point près, à surveiller ; plus de 0,5 point en dessous, bloquant (prix élevé pour le revenu).
• Un TGA très élevé peut aussi cacher un problème : loyers gonflés, travaux à venir.

Source

• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (au 2026-09-28) illustratif

MRB (multiplicateur de revenu brut)

Combien d’années de loyers bruts il faudrait pour égaler le prix.

Comment c’est calculé

• Prix ÷ revenus bruts annuels.
• Exemple : 800 000 $ ÷ 64 000 $ = 12,5.

Comment le lire

• Plus il est bas, moins l’immeuble est cher par rapport à ses loyers.
• Il ignore les dépenses : utile pour comparer vite des immeubles semblables, pas pour décider. Aucun seuil.

Prix par porte

Le prix divisé par le nombre de logements.

Comment c’est calculé

• Exemple : 800 000 $ ÷ 6 logements = 133 333 $ par porte.

Comment le lire

• À comparer avec des immeubles de même taille et du même secteur. Il ignore les loyers et l’état : aucun seuil.

Ratio de dépenses

La part des revenus qui part en dépenses d’exploitation, sans compter l’hypothèque.

Comment c’est calculé

• Dépenses d’exploitation ÷ revenus bruts effectifs (les loyers réellement perçus, après l’inoccupation).

Comment le lire

• Conforme : de 35 % à 50 %.
• Sous 30 % : bloquant. Les dépenses sont probablement incomplètes (gestion, entretien ou réserve oubliés par le vendeur).
• Au-dessus de 55 % : bloquant, dépenses anormalement élevées. Entre ces zones : à surveiller.

RNE : Vendeur, Prêteur, Investisseur

Le revenu net d’exploitation (RNE) est ce que l’immeuble rapporte en un an avant l’hypothèque ; il est calculé de trois façons.

Comment c’est calculé

• Vendeur : les chiffres de l’annonce, tels quels.
• Prêteur : loyers sans bail plafonnés au marché, inoccupation comptée, et chaque dépense au moins égale à la norme du prêteur (gestion, entretien, conciergerie, réserve), même si le propriétaire fait tout lui-même.
• Investisseur : loyers en place, logements libres au loyer du marché, dépenses réelles quand elles sont connues, sinon la norme.

Comment le lire

• Le RNE du prêteur est presque toujours le plus bas : c’est lui qui fixe le prêt maximal, par le RCD.
• Un grand écart entre Vendeur et Prêteur signale des dépenses omises dans l’annonce.

Source

• SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025 : 2,7 % pour la RMR de Sherbrooke (fiabilité a), arrondi prudent à 3 % (au 2026-09-28)
• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (au 2026-09-28)

Méthodologie complète

Rendement sur mise de fonds

Ce que votre argent investi rapporte en flux de trésorerie la première année.

Comment c’est calculé

• Flux de trésorerie de l’an 1 ÷ encaisse requise à l’achat.
• Exemple : 6 000 $ ÷ 150 000 $ = 4 %.

Comment le lire

• Conforme : 4 % et plus. Négatif : bloquant. Entre les deux : à surveiller.
• Il ne compte ni le capital remboursé ni la prise de valeur : voir le TRI.

Multiple du capital

Combien de fois vous récupérez votre mise de départ sur la durée de la projection.

Comment c’est calculé

• Total reçu (flux de chaque année + produit net de la revente) ÷ encaisse versée à l’achat.
• Exemple : 300 000 $ reçus pour 150 000 $ investis = 2,0 ×.

Comment le lire

• Conforme : 2,0 × et plus. Sous 1,5 × : bloquant. Sous 1 × : vous perdez du capital.

Point mort d’occupation

La part des loyers qu’il faut encaisser pour payer toutes les dépenses et l’hypothèque.

Comment c’est calculé

• (Dépenses d’exploitation + paiements hypothécaires) ÷ revenus bruts potentiels.

Comment le lire

• Plus il est bas, plus vous avez de marge. Conforme : 80 % ou moins. Au-dessus de 90 % : bloquant, un seul logement vide suffit à passer en négatif.

Point bas de l’encaisse

Le niveau le plus bas atteint par l’argent en caisse, mois par mois, sur la projection.

Comment c’est calculé

• Encaisse de départ + flux de chaque mois, cumulés ; on retient le mois le plus bas.

Comment le lire

• Négatif : bloquant, il faudra injecter de l’argent. Conforme : au moins 3 mois de paiements hypothécaires en réserve au point le plus bas.

Mois à flux négatif

Le nombre de mois où il sort plus d’argent qu’il n’en entre.

Comment c’est calculé

• Compté sur la vue de caisse : taxes aux mois des versements, dépenses saisonnières, travaux.

Comment le lire

• Quelques mois négatifs sont normaux (versements de taxes). Conforme : 3 mois ou moins. Plus de 12 mois : bloquant.

Avoir à l’an 10

Ce qui vous appartiendrait dans l’immeuble à la fin de la dixième année.

Comment c’est calculé

• Valeur estimée de l’immeuble + encaisse et réserve, moins le solde des prêts.
• Valeur estimée : revenu net ÷ taux de capitalisation de sortie.

Comment le lire

• Information, sans seuil. L’avoir grandit par le remboursement du capital et par la hausse du revenu net.

Source

• Politique interne (au 2026-09-28)

Valeur par le revenu

Ce que vaut l’immeuble d’après le revenu qu’il produit aujourd’hui.

Comment c’est calculé

• Revenu net d’exploitation du prêteur ÷ taux de capitalisation du marché.
• Exemple : 44 000 $ ÷ 5,5 % = 800 000 $.

Comment le lire

• Si le prix demandé est nettement au-dessus, l’acheteur paie pour un potentiel qui reste à réaliser.
• Le prêteur raisonne ainsi pour les immeubles de 5 logements et plus.

Source

• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (au 2026-09-28) illustratif

Frais d’acquisition

Les frais payés une seule fois à l’achat, en plus de la mise de fonds.

Comment c’est calculé

• Droits de mutation (« taxe de bienvenue », calculés par tranches selon la ville) + notaire, inspection, évaluation et divers.

Comment le lire

• Ces frais ne sont pas financés par le prêt : ils s’ajoutent à l’encaisse requise.

Source

• Norme interne à calibrer (au 2026-09-28) illustratif
• Ville de Sherbrooke, Droits de mutation immobilière : 3 % au-delà de 500 000 $ depuis le 1er janvier 2026 (sherbrooke.ca, consulté le 2026-09-28) (au 2026-09-28)

Méthodologie complète

Prix à flux nul

Le prix le plus élevé auquel l’immeuble se paie encore tout seul la première année.

Comment c’est calculé

• On cherche le prix pour lequel le flux de trésorerie de l’an 1 tombe exactement à zéro, avec le programme de financement retenu.

Comment le lire

• Au-dessus de ce prix, vous devez remettre de l’argent chaque mois.
• Vide (—) quand le prêt est limité par le RCD : le paiement reste alors sous le revenu net à n’importe quel prix, et un prix plus élevé augmente seulement la mise de fonds.

Verdict

Le résumé de l’analyse en un mot : le plus sévère des statuts des indicateurs clés.

Comment c’est calculé

• Cinq indicateurs reçoivent un statut : flux de l’an 1, RCD, TRI 10 ans, prix maximal contre prix demandé, TGA.
• Le verdict reprend le pire des cinq. L’encaisse requise n’y entre pas.
• Sans programme de financement admissible à ce prix : bloquant.

Comment le lire

• Conforme : tous les seuils sont respectés.
• À surveiller : au moins un indicateur est entre ses deux seuils.
• Bloquant : au moins un indicateur est sous son seuil minimal.
• Information : pas de seuil pour cet indicateur. Le statut est toujours donné par une icône et un mot, jamais par la couleur seule.

« Analyse préliminaire »

Une marque qui rappelle que le résultat repose encore sur au moins une hypothèse non vérifiée.

Comment c’est calculé

• Le moteur note chaque hypothèse qu’il lit. Si une hypothèse dite « illustrative » pèse sur un résultat clé (taux de capitalisation du marché, coût de rénovation, taux d’intérêt estimé), l’analyse est préliminaire.
• Une valeur saisie qui s’écarte de plus de 20 % de la norme, ou qui sort de sa fourchette, sans note de justification, la rend aussi préliminaire.

Comment le lire

• Ce n’est pas une erreur. C’est un rappel : avant une offre, remplacer ces valeurs par des chiffres vérifiés (soumission du prêteur, comparables, devis).
• La liste des raisons est dans l’onglet Hypothèses.

Méthodologie complète

Indicateurs clés (projection réaliste)

Les chiffres qui résument l’immeuble, chacun avec son statut et son seuil.

Comment c’est calculé

• Tous viennent de la projection réaliste : les baux sont suivis mois par mois, renouvelés à leur date avec la hausse du TAL, et les logements qui se libèrent passent au loyer du marché.
• Chaque tuile a sa propre explication : ouvrez le « i » à côté de son nom.

Comment le lire

• Sous chaque chiffre : le statut (conforme, à surveiller, bloquant ou information) et le seuil utilisé.

Prix demandé, prix maximal et prix à flux nul

Une règle qui place le prix demandé entre deux repères : le prix à flux nul et le prix maximal.

Comment c’est calculé

• Prix à flux nul : le prix le plus haut auquel le flux de l’an 1 reste à zéro ou plus.
• Prix maximal : le prix le plus haut qui donne encore le TRI cible sur 10 ans avec le plan d’optimisation.
• Les trois champs sous la règle (TRI cible, taux de capitalisation du marché, rénovation par logement reloué) changent ces repères.

Comment le lire

• Prix demandé à gauche du prix maximal : il reste de la marge. À droite : il faut négocier.
• La valeur stabilisée affichée dessous est une valeur future, une fois tous les logements reloués : ce n’est pas un prix à payer aujourd’hui.

Source

• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (au 2026-09-28) illustratif
• Choix de l’investisseur : relocation au loyer affiché sans rénovation (clause G : le nouveau locataire peut demander au TAL de fixer le loyer). Remise à niveau d’un logement ancien : environ 5 000 à 30 000 $ selon l’état (au 2026-09-28) illustratif

Trois méthodes de valeur

Trois façons indépendantes d’estimer ce que vaut l’immeuble, chacune avec une fourchette, comparées au prix demandé.

Comment c’est calculé

• Revenu : revenu net d’exploitation ÷ taux de capitalisation du marché.
• Comparables : prix par porte d’annonces semblables, appliqué au nombre de logements.
• Coût : valeur du terrain + coût de reconstruction du bâtiment, moins son usure.
• Valeur conciliée : moyenne pondérée. 5 logements et plus : revenu 60 %, comparables 30 %, coût 10 %. De 2 à 4 logements : comparables 60 %, revenu 30 %, coût 10 %.

Comment le lire

• Des méthodes qui s’accordent donnent confiance ; un grand écart demande de vérifier les loyers, les comparables ou l’état.
• « La plus contraignante » est la méthode qui donne la valeur la plus basse.
• Ce n’est pas une évaluation agréée.

Source

• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (au 2026-09-28) illustratif

Du loyer au flux de trésorerie, an 1

Un graphique en cascade : on part des loyers et chaque barre retire un poste, jusqu’à ce qui reste en poche.

Comment c’est calculé

• Revenus bruts potentiels − inoccupation − dépenses d’exploitation = revenu net d’exploitation ; − paiements hypothécaires = flux de trésorerie.

Comment le lire

• La barre la plus longue vers le bas est ce qui pèse le plus. Si la dernière barre est sous zéro, l’immeuble coûte de l’argent la première année.

Encaisse requise à l’achat

La répartition de l’argent à apporter le jour de l’achat.

Comment c’est calculé

• Mise de fonds, droits de mutation, autres frais, réserve de liquidités et ajustements de taxes : chaque part de l’anneau est un de ces postes.

Comment le lire

• La mise de fonds domine presque toujours. Les éléments marqués « illustratif » sont des estimations à remplacer par vos chiffres.

Source

• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (si RCD de 1,10) (au 2026-09-28)
• Norme interne à calibrer (au 2026-09-28) illustratif

Flux de trésorerie sur 10 ans

Le flux de trésorerie de chaque année de la projection, après dépenses et hypothèque.

Comment c’est calculé

• Loyers et dépenses évoluent séparément d’année en année ; l’hypothèque est renouvelée au même taux à la fin du terme (hypothèse).

Comment le lire

• Une barre sous zéro est une année où il faut remettre de l’argent. Une hausse régulière vient des loyers qui montent pendant que le paiement reste fixe.

Source

• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (au 2026-09-28)
• TAL, taux de base 2026 (baux débutant du 2 avril 2026 au 1er avril 2027), moyenne de l’IPC sur trois ans (au 2026-09-28)

Contrôles

Les incohérences que le moteur a repérées dans les chiffres saisis.

Comment c’est calculé

• Chaque contrôle compare une donnée à un repère : dépenses trop basses pour les revenus, loyer très au-dessus du marché, taxes qui ne concordent pas avec l’évaluation, nombre de logements différent du rôle.

Comment le lire

• Un contrôle n’est pas une erreur certaine : c’est une question à poser au vendeur ou un document à demander (baux, comptes de taxes, factures).

État des résultats détaillé, an 1

Les revenus et les dépenses de la première année, ligne par ligne, selon la projection réaliste.

Comment c’est calculé

• Revenus bruts potentiels (tous les loyers, comme si tout était loué) − inoccupation et mauvaises créances = revenus effectifs.
• Revenus effectifs − dépenses d’exploitation = revenu net d’exploitation (RNE). RNE − intérêts = bénéfice avant impôt.
• Une dépense marquée « norme » est estimée, faute de montant réel.

Comment le lire

• La colonne « % des revenus effectifs » montre le poids de chaque poste. Dépliez une ligne pour voir le détail par logement ou par dépense.

Source

• SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025 : 2,7 % pour la RMR de Sherbrooke (fiabilité a), arrondi prudent à 3 % (au 2026-09-28)
• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (1 % à calibrer, 0 dans les études de cas) (au 2026-09-28)
• TAL, taux de base 2026 (baux débutant du 2 avril 2026 au 1er avril 2027), moyenne de l’IPC sur trois ans (au 2026-09-28)

Répartition des dépenses

Deux graphiques : les dépenses par poste année après année, et la part de chaque poste la première année.

Comment le lire

• Les taxes et les assurances sont souvent les plus gros postes. Une part qui grossit d’année en année mérite une vérification.

Source

• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (au 2026-09-28)

Loyers et marché, par logement

Pour chaque logement, le loyer actuel, le loyer du marché et le loyer projeté à la fin de la projection mensuelle.

Comment c’est calculé

• Le loyer projeté suit le bail : hausse du TAL à chaque renouvellement, loyer du marché quand le logement se libère.

Comment le lire

• Un loyer actuel loin sous le marché est un potentiel, mais il ne se réalise qu’au départ du locataire. Un loyer au-dessus du marché est un risque de baisse.

Source

• TAL, taux de base 2026 (baux débutant du 2 avril 2026 au 1er avril 2027), moyenne de l’IPC sur trois ans (au 2026-09-28)

Méthodologie complète

Normalisation des dépenses : réel, norme, plancher

Pour chaque dépense, le montant réel saisi, la norme, et celui que le prêteur retient.

Comment c’est calculé

• Réel : le montant que vous avez saisi (annonce, factures).
• Norme : ce que coûte habituellement ce poste pour un immeuble de cette taille, dans cette ville.
• Retenu : le réel s’il est connu. S’il est sous la norme pour un poste que le prêteur impose (gestion, entretien, conciergerie, réserve), le prêteur retient la norme : c’est le « plancher prêteur ».

Comment le lire

• « réel » : votre chiffre est utilisé. « norme » : aucun chiffre saisi. « plancher prêteur » : votre chiffre était trop bas pour le prêteur.
• Beaucoup de lignes à « norme » : demandez les factures au vendeur.

Source

• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (au 2026-09-28)
• Norme interne à calibrer (chauffage inclus) (au 2026-09-28) illustratif

Méthodologie complète

Structures de financement

Chaque programme de prêt admissible pour cet immeuble, avec le prêt maximal et ce qu’il donne.

Comment c’est calculé

• Pour chaque programme, le prêt est le plus petit de deux plafonds : le ratio prêt-valeur maximal du programme et le prêt que le revenu net peut porter au RCD minimal. La colonne « Contrainte » dit lequel a joué.
• SCHL : la Société canadienne d’hypothèques et de logement assure le prêt contre une prime ajoutée au prêt. 5 logements et plus : prêt jusqu’à 85 % et 40 ans.
• APH Select : programme de la SCHL à points (abordabilité, énergie, accessibilité). Plus de points donne un prêt plus grand, plus long et une prime réduite : 50, 70 ou 100 points.
• De 1 à 4 logements : prêts résidentiels, qualifiés sur vos revenus personnels.

Comment le lire

• Comparez le flux de l’an 1, le capital requis et le TRI : un prêt plus long améliore le flux, mais il coûte une prime et plus d’intérêts.
• Un astérisque signale un taux illustratif, à confirmer par une soumission. Le programme « retenu » pilote tous les onglets.

Source

• nesto, 24 septembre 2026 (au 2026-09-28)
• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (au 2026-09-28) illustratif
• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (cas 2 et 3) (au 2026-09-28) illustratif
• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (cas 3) (au 2026-09-28) illustratif

Méthodologie complète

Ajustements chez le notaire

Le partage, au jour près, des taxes et des loyers entre le vendeur et vous à la date de l’acte.

Comment c’est calculé

• Si le vendeur a payé les taxes de l’année, vous lui remboursez la part des jours où vous serez propriétaire.
• S’il a perçu les loyers du mois, il vous remet la part des jours qui suivent l’acte.

Comment le lire

• Un total positif s’ajoute à l’encaisse requise ; un total négatif est un crédit. Montants à confirmer avec l’état de compte du notaire.

Choix du terme

Le coût total du prêt selon la durée du terme (la période pendant laquelle le taux est fixé), jusqu’à la sortie prévue.

Comment c’est calculé

• Coût total = intérêts du premier terme + intérêts des renouvellements + prime SCHL et frais + pénalité si le prêt est remboursé avant la fin du terme.
• Taux de chaque terme : rendement de l’obligation du Canada du même terme + le même écart que dans l’analyse.
• « Sortie du prêt » : le moment où le prêt est remboursé (refinancement du plan ou vente à l’an 10).

Comment le lire

• Le rang 1 est le terme le moins coûteux pour cette sortie. Un terme long protège contre une hausse de taux, mais il coûte une pénalité si vous refinancez avant sa fin.
• Taux illustratifs : à remplacer par de vraies soumissions.

Source

• Écart du taux assuré 5 ans sur l’obligation du Canada 5 ans, calibré le 2026-09-28 (nesto 4,39 % ; obligation 3,68 %) (au 2026-09-28) illustratif
• Écart du taux conventionnel 5 ans sur l’obligation du Canada 5 ans, calibré le 2026-09-28 (nesto 5,03 % ; obligation 3,68 %) (au 2026-09-28) illustratif
• Écart estimé des prêts multilogements assurés SCHL de 10 ans sur l’obligation du Canada 10 ans, à confirmer par soumission (au 2026-09-28) illustratif
• Écart estimé des prêts commerciaux conventionnels de 5 ans sur l’obligation du Canada 5 ans, à confirmer par soumission (au 2026-09-28) illustratif

Alertes de financement

Les risques liés au prêt lui-même, surtout au moment de le renouveler.

Comment c’est calculé

• RCD au renouvellement : revenu net de l’an 1 sans croissance (prudent) ÷ paiements au taux à terme estimé d’après la courbe des taux. Terme de 5 ans supposé.

Comment le lire

• Seuil : le RCD minimal du programme, sinon 1,00. Une alerte signale qu’au renouvellement le prêteur pourrait exiger un remboursement partiel ou de meilleures conditions.

Investisseur ou propriétaire occupant

Le même achat, selon que vous habitez ou non un des logements.

Comment c’est calculé

• Un propriétaire occupant a accès aux prêts assurés avec une mise de fonds réduite (1 à 4 logements, moins de 1,5 M$), mais il perd le loyer du logement qu’il occupe.

Comment le lire

• Comparez l’encaisse requise et le flux de l’an 1 des deux colonnes. La reprise d’un logement loué suit des règles strictes (avis, délais, indemnité) : à valider avec un avocat.

Méthodologie complète

Capacité d’emprunt

Le prêt qu’un prêteur vous accorderait d’après vos revenus et vos dettes personnelles (1 à 4 logements).

Comment c’est calculé

• Le prêteur calcule vos paiements à un taux de simulation de crise, plus élevé que le taux réel.
• ABD (amortissement brut de la dette) : frais de logement ÷ revenus bruts. ATD (amortissement total de la dette) : frais de logement + autres dettes ÷ revenus bruts.

Comment le lire

• Les deux ratios doivent rester sous les maximums affichés. Celui qui bloque en premier fixe votre prêt maximal.

Optimiseur de structure de financement

Un essai de combinaisons de prêts (1er rang, 2e rang, balance de vente) pour réduire la mise de fonds ou améliorer le rendement.

Comment c’est calculé

• Chaque combinaison respecte les limites de chaque prêteur ; elles sont classées selon l’objectif choisi.
• Balance de vente : une partie du prix prêtée par le vendeur lui-même.

Comment le lire

• Moins de mise de fonds veut dire plus de dette, donc un flux plus bas et plus de risque. Le premier prêteur doit accepter tout prêt de rang inférieur.

Tableau d’amortissement

Pour chaque année (ou chaque mois), ce que vous payez au prêteur et ce qu’il reste à rembourser.

Comment c’est calculé

• Paiement = intérêts + capital. Les intérêts sont calculés sur le solde, avec la capitalisation semestrielle des prêts canadiens ; le capital réduit le solde.

Comment le lire

• Au début, presque tout le paiement est de l’intérêt ; la part de capital grandit avec le temps. Le terme est renouvelé au même taux (hypothèse).

Méthodologie complète

Bilan simplifié

Ce que vous possédez (actif) et ce que vous devez (passif), à l’achat puis à la fin de chaque année.

Comment c’est calculé

• Actif : valeur estimée de l’immeuble (revenu net ÷ taux de capitalisation de sortie) + encaisse + réserve.
• Passif : solde des prêts. Avoir = actif − passif.

Comment le lire

• L’avoir doit grandir d’année en année. S’il stagne, c’est que le revenu net ne progresse pas ou que l’encaisse fond.

Source

• Politique interne (au 2026-09-28)

Échéancier de remplacement

Les gros remplacements à prévoir (toiture, fenêtres, chauffage), tirés de la fiche de l’immeuble.

Comment c’est calculé

• Chaque composante a un âge, une durée de vie et un coût ; le remplacement tombe à la fin de sa vie, au coût indexé chaque année.

Comment le lire

• Cochez la case pour les inclure : ils sont alors payés par le flux de l’année et font baisser le rendement. Un remplacement sans coût saisi est laissé de côté.

État prévisionnel sur 10 ans

Les revenus, les dépenses, l’hypothèque et le flux de trésorerie de chaque année, puis la revente.

Comment c’est calculé

• Loyers : hausse du TAL à chaque renouvellement de bail, loyer du marché quand un logement se libère.
• Dépenses : indexées chaque année. Hypothèque : renouvelée au même taux.
• Revente à la fin : valeur − frais de vente − solde du prêt = produit net.

Comment le lire

• Suivez la ligne du flux : elle doit devenir ou rester positive. Le TRI et le multiple du capital, sous le tableau, résument les dix années.

Source

• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (au 2026-09-28)
• TAL, taux de base 2026 (baux débutant du 2 avril 2026 au 1er avril 2027), moyenne de l’IPC sur trois ans (au 2026-09-28)
• Politique interne (au 2026-09-28)

Méthodologie complète

Constitution de l’avoir

L’évolution, année après année, de la valeur de l’immeuble, de la dette et de ce qui vous appartient.

Comment c’est calculé

• Avoir = valeur estimée + encaisse − solde des prêts.

Comment le lire

• L’écart qui s’ouvre entre la valeur et la dette est votre enrichissement : il vient du capital remboursé et de la hausse du revenu net.

Source

• Politique interne (au 2026-09-28)

Flux de trésorerie mensuel

L’argent qui entre et qui sort chaque mois, et l’encaisse cumulée.

Comment c’est calculé

• C’est une vue de caisse : les taxes tombent aux mois des versements, le déneigement en hiver, les ajustements du notaire le premier mois.

Comment le lire

• Des mois négatifs sont normaux ; ce qui compte est le point le plus bas de l’encaisse cumulée.
• S’il passe sous zéro, il faut prévoir une réserve plus grande à l’achat.

Source

• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (si RCD de 1,10) (au 2026-09-28)

Rapprochement avec l’analyse simple

Pourquoi le revenu net de l’an 1 n’est pas tout à fait le même dans le tableau des programmes et dans les états prévisionnels.

Comment c’est calculé

• L’analyse simple prend les loyers et les dépenses de l’an 1 tels quels. Les états prévisionnels suivent les baux mois par mois. Le tableau découpe l’écart par cause : inoccupation, moment des hausses du TAL, rotation au loyer du marché, gestion.

Comment le lire

• Un petit écart est normal. Un grand écart vient presque toujours de baux qui se renouvellent tard dans l’année.

Fiscalité

Une estimation de l’impôt sur le revenu de location et sur la vente, et du rendement après impôt.

Comment c’est calculé

• Revenu imposable = revenu net − intérêts − DPA. La DPA (déduction pour amortissement) est une déduction pour l’usure du bâtiment ; elle ne peut pas créer une perte.
• À la vente : la DPA réclamée est reprise (récupération d’amortissement) et le gain en capital est imposé en partie.

Comment le lire

• La DPA reporte l’impôt, elle ne l’efface pas. Estimation indicative, à valider avec un CPA : ce n’est pas un avis fiscal.

Structure de détention

Le même projet détenu de trois façons : personnellement, par une société par actions ou par une société de personnes.

Comment c’est calculé

• Même projection et mêmes règles fiscales ; seuls changent les taux d’impôt et le moment où l’impôt est payé.

Comment le lire

• L’outil montre l’écart de rendement après impôt ; il ne choisit pas la structure. À valider avec un CPA et un avocat.

Plan d’optimisation

Un scénario où chaque logement passe au loyer de relocation quand son locataire part, puis l’immeuble est refinancé.

Comment c’est calculé

• Valeur attendue : chaque logement se libère au rythme habituel de rotation de sa taille.
• Accéléré : les départs sont négociés (indemnité de départ) pour atteindre les loyers de relocation en quelques années.
• Entre-temps, les locataires en place reçoivent la hausse du TAL.

Comment le lire

• Le tableau compare le TRI avec et sans refinancement, et le capital resté investi.
• Le nouveau locataire peut demander au TAL de fixer le loyer (clause G du bail) : le loyer de relocation n’est pas garanti.

Source

• TAL, taux de base 2026 (baux débutant du 2 avril 2026 au 1er avril 2027), moyenne de l’IPC sur trois ans (au 2026-09-28)
• Choix de l’investisseur : relocation au loyer affiché sans rénovation (clause G : le nouveau locataire peut demander au TAL de fixer le loyer). Remise à niveau d’un logement ancien : environ 5 000 à 30 000 $ selon l’état (au 2026-09-28) illustratif

Des loyers actuels aux loyers de relocation

Le total des loyers mensuels au fil des années, dans les deux scénarios du plan.

Comment le lire

• La courbe « accéléré » monte plus vite, mais elle coûte des indemnités de départ. L’écart entre les deux courbes est ce que rapporte l’accélération.

Échéancier par logement

Pour chaque logement : son loyer actuel, son loyer de relocation, l’écart, et quand il serait reloué.

Comment c’est calculé

• Relocation attendue : selon la rotation habituelle de ce type de logement. Relocation accélérée : répartie sur les années choisies.

Comment le lire

• Les logements au plus grand écart sont ceux qui créent le plus de valeur. La colonne « Clause G » rappelle que le nouveau loyer peut être contesté.

Refinancement

Un nouveau prêt, pris une fois les loyers augmentés, pour récupérer une partie de votre mise de fonds.

Comment c’est calculé

• Valeur stabilisée = revenu net stabilisé ÷ taux de capitalisation du marché.
• Nouveau prêt = le plus petit du ratio prêt-valeur maximal et de ce que le revenu net peut porter (RCD).
• Encaisse du refinancement = nouveau prêt − solde remboursé − pénalité − frais.

Comment le lire

• « Capital entièrement récupéré » : le refinancement vous rend toute votre mise. Attention : un prêt plus gros veut dire des paiements plus gros.

Source

• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (au 2026-09-28) illustratif

Flux de trésorerie par année (plan)

Les loyers, le revenu net, les rénovations et le flux de chaque année du plan, avec et sans refinancement.

Comment le lire

• Les années de rénovations et d’indemnités sont négatives : c’est l’investissement du plan. Le refinancement apparaît comme une grosse rentrée l’année où il a lieu.

Leviers d’optimisation

Les façons d’augmenter le revenu net de cet immeuble, chacune chiffrée ou écartée avec sa raison.

Comment c’est calculé

• Valeur créée = hausse du revenu net ÷ taux de capitalisation du marché, moins le coût.
• Les leviers sont classés par valeur créée par dollar investi. Cocher un levier l’ajoute au plan : son coût au mois prévu, la hausse de revenu ensuite, avec sa probabilité de réussite.

Comment le lire

• Coûts, taux de location et probabilités sont illustratifs : à remplacer par des soumissions. Un levier « non capitalisé » rapporte un revenu, mais un acheteur ne paierait pas plus cher pour lui.

Source

• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (au 2026-09-28) illustratif

Énergie : mesures, subventions et points APH Select

Ce que coûtent et rapportent des travaux d’économie d’énergie, subventions comprises.

Comment c’est calculé

• Coût net = coût − subventions.
• Économie : elle revient à celui qui paie l’énergie (vous si le chauffage est inclus au bail, sinon les locataires).
• Hausse de loyer pour travaux majeurs au TAL : 5 % du coût net par année.
• Récupération : nombre d’années pour que vos économies et hausses de loyer remboursent le coût net.

Comment le lire

• Une récupération courte est un bon levier. Une réduction d’énergie suffisante donne aussi des points APH Select, donc un meilleur prêt. Coûts illustratifs : à remplacer par des soumissions.

Source

• Règlement sur les critères de fixation de loyer, décret 1455-2025 (Gazette officielle, 17 décembre 2025), art. 3 : 5 % du coût des travaux majeurs par année, en vigueur depuis le 1er janvier 2026 (au 2026-09-28)

Méthodologie complète

Échéances réglementaires : ajout de logements

Ce que les règles en vigueur à cette date permettent pour chaque façon d’ajouter des logements.

Comment le lire

• Un statut « bloqué » ou « à venir » change l’ordre des leviers. C’est une présomption : à confirmer avec la Ville et un avocat.

Sensibilité (graphique en tornade)

Ce qui arrive au résultat quand une seule hypothèse change, les autres restant fixes.

Comment c’est calculé

• Chaque barre va de la valeur obtenue avec l’hypothèse basse à celle obtenue avec l’hypothèse haute.

Comment le lire

• Les barres les plus longues, en haut, sont les hypothèses qui comptent le plus : ce sont celles à vérifier en premier.

Cartes de sensibilité

Des grilles qui montrent le résultat quand deux hypothèses changent en même temps.

Comment c’est calculé

• Chaque case est un calcul complet avec les deux valeurs de sa ligne et de sa colonne.

Comment le lire

• La case encadrée est le cas de base. La couleur est centrée sur le seuil : le TRI cible, un RCD de 1,00 ou un flux nul.
• Une case hachurée veut dire que le financement est impossible dans ce cas.

Éventail du TRI selon l’année de revente

Le rendement annuel obtenu selon l’année où vous revendez.

Comment c’est calculé

• Bande : les trois variantes les plus défavorables (bas) et les plus favorables (haut) combinées. Pointillé : la projection réaliste.

Comment le lire

• Revendre trop tôt donne souvent un TRI faible, à cause des frais d’achat et de vente. La bande n’est pas une probabilité.

Seuils de rentabilité

Jusqu’où une hypothèse peut se dégrader avant que le flux tombe à zéro ou que le RCD tombe à 1,00.

Comment c’est calculé

• Pour chaque hypothèse (loyers, taux, prix), on cherche la valeur exacte qui amène le résultat au seuil.

Comment le lire

• Plus le seuil est loin de la situation actuelle, plus vous avez de marge. « Déjà négatif » : il faudrait une hausse, pas une baisse.

Tests de résistance

Ce qui arrive dans quelques mauvais cas précis : taux plus hauts, évaluation plus basse que le prix.

Comment c’est calculé

• RCD si les taux montent de 2 points : mêmes revenus, paiements recalculés au taux majoré.
• Évaluation à −5 % ou −10 % : le prêteur prête sur la valeur la plus basse, donc vous apportez la différence.

Comment le lire

• Un RCD sous stress de 1,10 ou plus est conforme ; sous 1,00, bloquant : le revenu ne paierait plus l’hypothèque.

Source

• Politique interne (au 2026-09-28)

Simulation Monte Carlo

Des milliers de versions possibles de l’avenir de l’immeuble, pour voir l’éventail des résultats et non un seul chiffre.

Comment c’est calculé

• À chaque tirage, les hypothèses d’après l’achat (loyers, dépenses, inoccupation, taux au renouvellement, prix de revente, réparations imprévues) sont choisies au hasard dans leur fourchette.
• La valeur la plus probable de chaque hypothèse est celle de l’analyse. Le prêt et la mise de fonds ne changent pas.
• TRI médian : la moitié des tirages fait mieux, l’autre moitié moins bien. 10e centile : seulement 1 tirage sur 10 fait pire.

Comment le lire

• Regardez les probabilités : atteindre le TRI cible, avoir un flux cumulé négatif, perdre du capital.
• La simulation ne remplace pas le jugement : elle montre les mauvais cas rares que trois scénarios cachent.

Distribution du TRI 10 ans

Un histogramme : chaque barre compte les tirages dont le TRI tombe dans cette tranche.

Comment le lire

• Un histogramme étroit veut dire un résultat prévisible ; large, un résultat incertain. La queue de gauche montre les mauvais cas.

Principaux facteurs du TRI

Les hypothèses qui font le plus varier le TRI d’un tirage à l’autre.

Comment c’est calculé

• Corrélation de rang entre chaque hypothèse et le TRI : de −1 à +1.

Comment le lire

• Près de +1 : quand l’hypothèse monte, le TRI monte. Près de −1 : il baisse. Près de 0 : peu d’effet. Les facteurs en tête sont ceux à surveiller.

Capitaux propres et répartition entre associés

D’où vient la mise de fonds, ce qu’elle coûte, et comment les profits se partagent entre associés.

Comment c’est calculé

• Les flux du plan d’optimisation (exploitation, refinancement, vente) sont distribués selon l’entente, dans l’ordre d’une cascade : voir « Cascade sur l’horizon ».

Comment le lire

• Tout le capital est supposé versé à l’achat. Les appels de capital et les clauses d’achat-vente ne sont pas modélisés.

Sources de la mise de fonds

La liste de l’argent qui compose la mise de fonds : épargne, marge de crédit, prêt d’un associé, balance de vente.

Comment c’est calculé

• Chaque source a un montant, un coût (taux) et dit qui la paie : le projet ou l’associé.
• Coût moyen : moyenne des taux, pondérée par les montants.

Comment le lire

• « Reste à trouver » doit être à zéro. Une grande part empruntée augmente le rendement si tout va bien, et le risque si les loyers baissent.

Entente de répartition

Les règles de partage des profits entre les investisseurs et le commandité (celui qui pilote le projet).

Comment c’est calculé

• Rendement préférentiel : un rendement annuel versé d’abord aux investisseurs.
• Rattrapage : une part versée ensuite au commandité, pour rejoindre le partage convenu.
• Paliers : au-delà de certains TRI des investisseurs, le commandité reçoit une part plus grande (intéressement).

Comment le lire

• Un rendement préférentiel élevé protège les investisseurs. Un intéressement élevé récompense le commandité seulement si le projet réussit.

Résultats par associé

Pour chaque associé : ce qu’il apporte, ce qu’il reçoit, son profit, son TRI et son multiple.

Comment c’est calculé

• Multiple = total reçu ÷ apport. Rendement annuel moyen = distributions d’exploitation moyennes ÷ apport.

Comment le lire

• Comparez la part des profits à la part du capital : la différence est ce que l’entente transfère au commandité. Le graphique montre quand chacun est payé.

Cascade sur l’horizon

L’ordre dans lequel chaque dollar distribué est attribué, étape par étape.

Comment c’est calculé

• 1. Rendement préférentiel. 2. Remboursement du capital. 3. Rattrapage du commandité. 4. Partage par paliers selon le TRI des investisseurs.
• Chaque étape doit être remplie avant de passer à la suivante.

Comment le lire

• Si les premières étapes absorbent tout, le commandité ne touche pas d’intéressement : le projet n’a pas dépassé le rendement préférentiel.

Sensibilité du TRI au prix de sortie

Le TRI de chaque associé si l’immeuble se revend 10 % moins cher ou 10 % plus cher que prévu.

Comment le lire

• Le TRI du commandité varie plus que celui des investisseurs : il est payé en dernier, donc il porte le plus de risque.

Flux par associé et par année

Ce que chaque associé verse et reçoit, année par année.

Comment le lire

• La première ligne est l’apport (négatif). Les grosses rentrées viennent du refinancement et de la vente.

Structures de détention (comparaison qualitative)

Un tableau qui compare les façons de détenir l’immeuble à plusieurs : responsabilité, fiscalité, exigences du prêteur, coûts.

Comment le lire

• Aucune structure n’est la meilleure pour tous. À valider avec un avocat et un CPA avant de signer une entente.

Comparables au rôle

La position de l’immeuble parmi les immeubles semblables du rôle d’évaluation foncière.

Comment c’est calculé

• Immeubles de taille voisine du même secteur. Pour chaque mesure : le 1er quartile (le quart le plus bas), la médiane (le milieu) et le 3e quartile.

Comment le lire

• Une valeur par porte sous la médiane peut signaler un immeuble sous-évalué ou en moins bon état.
• Ce sont des valeurs au rôle, pas des prix de vente.

Source

• Rôle d’évaluation foncière du Québec (MAMH, données ouvertes)

Marché et potentiel

Les repères de loyer et le potentiel de zonage utilisés pour cet immeuble.

Comment c’est calculé

• Référence de loyer : loyers moyens de l’Enquête sur les logements locatifs de la SCHL, pour la zone de l’immeuble quand elle est connue, sinon pour le centre.
• Potentiel présumé : logements de plus que la grille de zonage semble permettre.

Comment le lire

• Les loyers de la SCHL sont ceux payés par les locataires en place : un plancher pour le loyer du marché, pas un plafond. Le potentiel de zonage est à confirmer au service d’urbanisme.

Méthodologie complète

Calibration du marché

Les ratios observés dans les annonces enregistrées, par taille d’immeuble : taux de capitalisation, multiplicateur, prix par porte.

Comment c’est calculé

• Médiane et quartiles des 12 derniers mois, dernière version de chaque annonce.
• TGA vendeur : revenus moins dépenses annoncés ÷ prix demandé. TGA normalisé : revenu net du moteur (dépenses normalisées) ÷ prix demandé.

Comment le lire

• Le TGA normalisé sert de taux de capitalisation du marché par défaut quand il y a assez d’annonces ; sinon, le taux illustratif du moteur est utilisé.
• Ce sont des prix demandés, pas des prix de vente. « n » est le nombre d’annonces : un petit n est peu fiable.

Source

• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (au 2026-09-28) illustratif

Historique de l’immeuble

Ce que les registres publics et vos captures disent du passé de l’immeuble : valeurs au rôle, transactions, annonces.

Comment le lire

• Une revente rapide, une forte hausse de valeur au rôle ou une remise en vente répétée sont des signaux à comprendre avant une offre.

Potentiel d’ajout de logements

Les façons d’ajouter des logements à cet immeuble, évaluées d’après le terrain, le bâtiment et le zonage.

Comment c’est calculé

• Pour chaque méthode (division d’un grand logement, sous-sol, combles, agrandissement, conversion d’un local) : faisabilité, coût illustratif indexé, revenu net ajouté, valeur créée et effet sur le TRI.
• Valeur créée = revenu net ajouté ÷ taux de capitalisation du marché, moins le coût.

Comment le lire

• Les méthodes sont classées par valeur créée. Les étiquettes disent si la méthode est faisable et permise aujourd’hui.
• C’est une présomption : à confirmer au service d’urbanisme. Coûts à remplacer par une soumission.

Source

• Plan directeur 2026-09-28, section 31.4 (au 2026-09-28) illustratif

Seuil du 5e logement : 4 → 5

Ce qui change quand un immeuble de 4 logements passe à 5 : il change de régime de financement.

Comment c’est calculé

• À 4 logements : prêt résidentiel, fondé sur la valeur marchande (comparables) et sur vos revenus personnels.
• À 5 logements : prêt commercial ou SCHL multilogement, fondé sur le revenu net de l’immeuble (valeur économique, RCD), avec accès à l’APH Select.

Comment le lire

• La carte compare le prêt possible, la mise de fonds et la valeur avant et après. Le 5e logement peut augmenter le prêt, ou le réduire si le revenu net est faible.
• Les taxes, les assurances et les règles du bâtiment changent aussi : voir « Ce qui change au 5e logement ».

Méthodologie complète

Logements additionnels (règles en vigueur)

Un résumé des règles municipales sur l’ajout d’un logement à un bâtiment existant.

Comment le lire

• Le texte officiel du règlement fait foi : suivez le lien, et confirmez auprès du service d’urbanisme avant de compter sur ce logement.

Hypothèses utilisées

La liste de chaque valeur que le moteur a utilisée sans que vous l’ayez saisie, avec sa source et sa date.

Comment c’est calculé

• Niveau : 1 donnée réelle, 2 valeur saisie, 3 norme du secteur, 4 norme de la ville, 5 norme provinciale ou du prêteur.
• Statut « illustrative » : valeur reconstituée ou provisoire, à confirmer à la source officielle.

Comment le lire

• Les lignes surlignées sont des hypothèses illustratives qui pilotent un résultat clé : ce sont les premières à remplacer par un chiffre vérifié.
• « Pilote » indique le résultat que l’hypothèse influence.

Méthodologie complète

Valeurs saisies par l’utilisateur

Les hypothèses que vous avez remplacées par votre propre chiffre, et l’écart avec la norme.

Comment c’est calculé

• Écart = votre valeur ÷ la norme − 1. Au-delà de 20 %, ou hors de la fourchette de l’hypothèse, une justification écrite est demandée.

Comment le lire

• « Manquante (requise) » rend l’analyse préliminaire tant que la note n’est pas écrite. La note est enregistrée avec le dossier.